2022. 05. 21
전역 이후 서울 자취 과정에서
찾아보고 생각했던 자료들을 기록
1. 전세 vs 월세
집을 구하려면 돈이 있어야 한다.
또한 집을 마련하기 위한 돈만을 생각해서는 안된다.
집에서 사는 동안 공과금(전기세, 수도세, 가스비 등)을 내야하고
밥도 먹고 옷도 입고 취미생활도 즐겨야 하기에
매달 고정적인 지출이 존재한다는 점을 기억하자.
먼저 전세로 집을 구한다고 가정을 해보자
"주택가격의 일부를 보증금으로 맡기고 남의 집을 빌려 거주한 뒤
계약기간이 끝나면 보증금을 돌려받는 주택임대차 유형"
쉽게 말해 많은 돈을 집주인에게 맡긴 뒤에
계약 기간동안 다 살고나면 돌려받는 형식이다.
월세와 달리 매달 돈을 지불할 필요가 없지만
계약 기간동안 많은 돈이 일시적으로 묶여있는 셈이다
또한 관리비도 존재하기에 전세로 산다고해서
매달 집과 관련한 지출이 0원인 경우는 거의 없다.
다음은 월세로 집을 구한다고 가정을 해보자
"남의 집이나 방을 빌려 쓰는 대가로
매월 임차료(월세)를 지불하고 거주하는 임대차 유형"
전세에 비해서는 적은 보증금을 제출하고
계약 기간동안 매달 일부금액을 지불하는 형식이다.
보증금은 계약 기간 이후에 돌려받을 수 있지만
기간 동안 지불한 월세는 돌려받지 못한다.
여기에 추가적으로 관리비도 존재하기에
매달 지출 금액에 월세만 고려해서는 안된다.
대충 이야기만 들어보아도 자본만 있다면 전세금이 유리해보인다.
또한 사회 초년생의 경우 고정적인 지출이 상대적으로 적은 전세를 통해
꾸준히 자본을 모아 집을 사는 것이 좋다고 판단을 하였다.
그리고 실제로 여러 고민 끝에 나는 전세에 살고 있다.
하지만 현실적인 문제를 접목시켜보면 생각보다 고려할 점이 많다.
1. 전세집을 구하기가 어렵다.
직접 원룸을 구하기 위해 발품을 뛰다보면 대부분의 집은 월세로 나와있었다.
또한 내가 살고 있는 지역을 기준으로 전세금이 1억을 넘었기에
평군적으로 사회초년생들이 구하기에는 무리가 있어보인다.
2. 전세금을 반드시 돌려받을 수 있다는 보장은 없다.
이 세상에서 "보장" 할 수 있는 것은 없다.
돈을 맡겨 둔 은행도 망할 수가 있는 것이고
가장 친한 친구에게 돈을 빌려주어도 갚지 않을 수 있다.
그러한 것처럼 입주한 집의 주인이 전세금을 돌려주지 못할 수도 있다.
물론 대부분이 다음 세입자가 들어와서 지불하는 보증금이 있기에
전세가 엄청난 리스크를 짊어지고 산다는 것은 아니지만
다음 세입자를 못구한다던지 집이 경매에 넘어간다던지
언제든지 나에게 그런 일이 벌어질 수 있다는 점을 염두해야 한다.
그렇기에 사전에 집 계약 시 꼼꼼히 살펴봐야 할 점이 있다.
3. 자본이 묶여있다는 점을 명심하자
나 어린이 시절의 국밥은 4000원이였다.
지금은 어떠한가 ???
시간이 지날 수록 최저 시급은 오르고,
물가의 가격도 오른다
때문에 내가 전세금을 맡길 당시의 2억이
돈을 찾을 당시의 2억의 가치와 같다고 생각해서는 안된다.
만약 2억을 맡기지 않고 은행에 넣어두었다면,
또는 적절한 투자를 통해 이익을 취할 수 있다면
이라는 점도 고려해볼만하다.
또한 언제든지 사고는 일어날 수 있고
급하게 돈이 필요하게 되더라도
적금처럼 깨고 찾을 수 있는 돈이 아니다.
긴 시간동안 고민을 해보았고
나는 아직 안정적인 월수입이 없기에
자본을 바탕으로 전세에 살기로 결심했다.
알아두면 좋은 상식
# 전월세 전환율
내 거주지 기준으로 "천에 오" 또는 "1000 <-> 5" 라는 의미는
월세 5만원을 보증금으로 치환하면 1000만원이라는 의미이다.
즉, 1000(보증금)/50(월세)이라고 적인 월세의 집을 전세로 계산해보면
1억 1000만원 정도로 생각해볼 수 있다.
반대로 2000/60인 월세의 집에서 보증금을 낮추려면
1000/65의 월세로 이야기를 해볼 수 있다.
# 중개수수료(복비)
입대 전 자취를 하기 위해 처음 계약할 때에 배웠던 개념인데
우리는 당연히 부동산을 통해 계약을 진행할터이고
거래 성사 시 거래에 대한 수수료를 부동산에 지불 하는 것이다.
보통 30만원이라고 한다.
또한 원래는 1번 지불하는 것이 맞지만
계약 기간 이전에 다음 임차인을 구해야 하는 경우에
추가 1회를 더 지불해야 한다고 한다.
물론 계약 기간 만료 후에 나가면 X
# 반전세(관리비를 확인하자)
다른 월세들보다 싼 임차비에 높은 보증금으로
전세와 월세의 장점을 조금씩 결합한 형태를 반전세라고 한다.
이 때 사용되는게 전월세 전환률이기도 하다.
그런데 매물을 찾아보다 보면 생각보다 저렴한 전세금에
이런게 월세가 아니라고? 싶은 오피스텔 같은 매물이 있다.
하지만 잘 살펴보면 관리비가 월세급일 수도 있다
예로 전세금 1억에 관리비가 30만원이나 된다면
반전세나 다름없는 것이니 잘 살펴보자
2. 전세대출
전역 전에도 고려를 해보았었고
부모님과도 상의를 해보았었는데
결국 대출은 하지 않고 집을 구했다.
하지만 자본금이 부족하지만 전세를 희망하는 경우에
월세와 대출 이자를 비교해보면서
조금이라도 더 아낄 수 있는 방향으로 나아가자
직접 해보지 못해서 자세한 방법은 모르고
당시 작성할 때에도 섣불리 생각하고 글을 적었었는데
키워드 만이라도 이용하여 찾아본다면 좋겠다
https://sf-jam.tistory.com/129?category=883291
3. 집 살펴보기
다방, 직방과 같은 사이트에 올라온 매물을 신뢰해서는 안된다.
반드시 직접 연락하여 물어보고 현장에 가서 확인해보자
막연하게 지방에서 수도권 집을 어플로 알아보다가
서울에 올라가 집을 확인해보려고 하니 막막했다.
온라인 상으로 매물을 확인할 때 다음을 주의하자
1. 허위 매물을 조심하자
일부 부동산에서 가성비 좋은 매물을 이용하여 관심을 끈 뒤에
해당 매물이 이미 나갔으니 다른 매물을 보여주겠다는 말을 꺼낸다
이미 거래가 완료되었음에도 내려지지 않았을 수도 있으니
전화를 통해 확인을 해보아야 한다.
그리고 가끔 동일한 매물이 다른 부동산으로 뜨는 경우도 있는데
이는 추후 공동중개 개념에서 이해하면 된다
2. 평수를 사진으로 가늠하지 말자
진짜 찍는 각도에 따라 집이 180도 달라보인다.
제일 크게 속았던 부분이기에... 수치로만 판단하자.
또한 공급 면적, 공용 면적, 전용 면적 개념이 있는데
공급 면적은 공용 면적과 전용 면적을 합친 것이고
공용 면적은 엘레베이터, 계단, 복도와 같은 면적
전용 면적은 실제 주거 영역을 의미하는 면적이다
따라서 공급 면적에는 공용 면적이 포함되기에
전용 면적이 얼마인가를 따져보아야 한다.
3. 공동중개에 대한 개념
집을 구할 때에 여러 매물을 보고 가장 합리적인 매물을 고르는 것이 일반적이기에
여러 부동산을 통해 여러 매물을 접하려고 생각했다.
그런데 막상 부동산을 가보니 부동산끼리 매물을 공유하고 있었고
매물을 건너건너 안내받는 상황도 잦았다.
이러한 경우가 공동 중개라는 것을 알게 되었고,
중개 수수료를 어떡하나 라는 생각이 들었지만
거래가 성사될 경우 중개수수료는
부동산 측에서 각각 나누어 갖는다는 개념이였다.
난 양쪽에 지불해야 하는 줄 알았다;;
공동 중개를 이용하면 임차인을 빨리 찾을 수 있어서 참 좋은 듯 하다
정리하자면 한 매물을 여러 부동산에서 공유한다
4. 관리비에 포함되는 것들
매물마다 모두 관리비 가격이 상이하고
또한 포함되는 서비스(?)가 다르기에 꼼꼼히 봐야 한다
어느 곳은 수도세와 인터넷을 포함하는 반면
어디는 청소비만 포함되어 추후 따로 지불하는 곳도 있다
4. 부동산 계약 시
계약전 반드시 "등기부등본" 을 확인해보아야 한다.
부동산에 관한 권리관계 또는 부동산의 현황을 기재하는 장부
등본 자체를 어떻게 읽으면 되는지는 많은 사람들이 정리해두었기에
가장 이해가 어려웠던 근저당에 대해서만 적어두려고 한다.
등본상에서 "을구" 부분의 내용을 보면 작성되어 있으며
근저당이 없는 경우에는 해당 집의 주인에게 대출이 없는 상태이지만
만약 "근저당권 설정" 이라는 목적의 내용이 존재한다면
이 집을 담보로 대출을 한 이력이 있다는 의미이다.
보통 은행을 통해 집을 담보로 대출받게 되는데 만약
대출금을 상환하지 못했을 때 은행은 집을 경매에 넘겨버린다.
즉, 세입자의 전세금 보증보다 은행의 대출금 회수 우선순위가 높다는 것이다
해당 집이 경매로 넘어가고 낙찰금을 은행에서 가져가고
남은 돈을 보증받기에 원금을 거의 못돌려받는 경우가 생길 수도 있는 것이다.
그리하여 이러한 불상사를 막기 위해 내 전세금+근저당 잡힌 금액이
현 매매가의 70%가 넘지 않는지 확인해보아야 한다.
일반적으로 매매로 넘어갔을 때 유찰이 발생하면
집의 가치(매매가)가 떨어지게 되고
평균적으로 30%낮게 입찰되기 때문이다.
또한 깡통집이라고 하여,
집주인의 자본없이 순수 세입자들의 돈과 융자로만 이루어진 집을 의미하는데
예로 2억짜리의 건물이 융자 8천, 전세금 1억 2천으로 채워진 경우이다.
음 딱 읽어봐도 여기 들어가서 살면 안될 것 같지 않은가?
정리하자면 계약 시에 등기부등본에서
적혀있는 모든 채권최고액의 80% 정도와
(일반적으로 채권최고액은 실제 금액의 120%로 작성되어지기 때문이다)
나를 포함한 세입자들의 보증금, 전세금을 모두 합했을 때
이 건물의 매매가 70%이하인지 확인해야한다.
그렇지 않다면 신중히 고려를 해봐야한다.
#전입신고 #확정일자
반드시 잔금을 치루고나면
전입신고와 확정일자를 꼭 바로 받으러가자.
내 권리를 행사하기 위해선 필수이기 때문이다.
#채권최고액
은행은 똑똑하기 때문에
집을 담보로 집주인에게 1억을 빌려주고
이자를 포함한 원금을 받지 못하게 될 경우를 미리 생각한다.
그 집이 경매에 넘어가는 기간동안 못받는 이자까지 고려하기에
원금의 120%를 돌려받도록 설정해둔다.
5. 입주 청소
생각보다 작은 드럼 세탁기와 에어컨을
평소에 청소하지 않는 사람들이 있는 것 같다.
심지어 단 한 번도 청소하지 않았던 친구집 세탁기도
내가 기겁하면서 직접 청소해준 기억이 난다.
#세탁기
생각보다 입구쪽 고무패킹부분과
아래쪽 먼지통을 생각하지 않는데
이 부분이 먼지의 차이를 엄청 만든다
꼭 처음 집에 입주하고 청소를 하게 되면
잊지말고 청소를 하자.
#에어컨
냄새가 나면 청소하기 마련인데
귀찮아서인지 여는 방법을 몰라서인지 냅두는 것 같다.
별로 어렵지 않으니 가장 바깥쪽 필터만이라도 씻고
입구부분에 손넣고 물티슈로 닦아만 주자
그 이상은 업체의 영역이지만
이 정도만 해줘도 냄새가 안났다.
#화장실
변기 뒤,
세면대 뒤,
천장
생각보다 더럽!
6. 인터넷 사용하기
내 병과가 통신이였는데 IPTV 케이블로 인터넷 연결 시도한게 레전드
인터넷비가 관리비에 포함되어 있는 곳에 가면
인터넷 선을 꼽는 곳이 있다.
다만 LAN선과 공유기가 제공되지 않는게 일반적이기 때문에
입주하고 나면 당연히 와이파이가 안되는게 맞다.
때문에 내가 문과라 잘 모른다면
IPTIME 공유기와 랜선을 사서 냅다 꽂고
IPTIME 설치도우미앱을 쓰면 편리하게 와이파이를 만들 수 있다
그리고 잡지식으로다가
랜선 4가닥만 따져있어도 인터넷은 된다고 한다.
다만 GIGA Wifi를 쓰려면 랜선 8가닥 모두 따져있어야 한다.
나는 4가닥만 따져있는 이전 세입자의 랜선을 보고
인터넷을 안 쓴 줄 알았다 ㅋㅋㅋㅋㅋ
